Las claves para saber quién tiene que pagar las reparaciones en un piso/casa en alquiler
Recibimos consultas de caseros e inquilinos sobre a quién le toca reparar la lavadora que se ha roto, o cambiar la instalación vieja de la luz o sustituir la caldera de gas o poner persianas nuevas que ni bajan, ni suben o pintar el piso o … Y las respuestas de los expertos son muchas y variadas porque, a pesar de que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 contempla la cuestión en su artículo 21, se le escapa muchos matices imposibles de cubrir porque la realidad es siempre más complicada que la teoría. Para aclarar la cuestión voy a echar mano de varias fuentes veteranas en temas de arrendamiento.
Partimos de este supuesto: el casero tiene que realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda que sean necesarias para mantener su habitabilidad excepto en dos casos: que haya sido el inquilino o sus invitados o subarrendatarios quienes hayan causado el daño o que se trata de una ‘pequeña’ reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
1.- Qué reparaciones debe pagar el casero
De acuerdo al artículo 21.1 de la LAU de 1994: “El arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil*. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28**.”
“*Código Civil
Artículo 1563
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
Artículo 1564
El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.”
“**LAU 1994
Artículo 28. Extinción del arrendamiento
El contrato de arrendamiento se extinguirá , además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.”
Esto quiere decir que si la instalación de luz es viejísima y se tiene que cambiar porque se funden las bombillas o salta el automático, el casero debe asumir el gasto. Si los electrodomésticos dejan de funcionar porque ya han agotado su vida activa, el casero debe reponerlos. También hay que tener en cuenta que la pintura de las paredes y el barniz del suelo se deterioran con el uso e incluso con el mero paso del tiempo aunque la vivienda permanezca vacía, por lo que el inquilino sólo debe responder cuando ha hecho algo más que pisar.
2.- Qué reparaciones debe pagar el inquilino
De acuerdo al artículo 21.4 de la LAU de 1994: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”
Si el inquilino rompe un ventanal, se le cae la vajilla, no usa bien los electrodomésticos, destroza la tarima flotante con sus tacones … debe asumir el coste de su reparación o reposición. El inquilino debe pagar las pequeñas reparaciones de la nevera o la lavadora pero no sustituirlas cuando es más barato que arreglarlas. La frontera entre pequeña reparación (inquilino) y reparación de conservación o mantenimiento (casero), a veces es muy difusa y ahí empieza el conflicto entre las partes: “constantemente se discute acerca de qué es una reparación “pequeña”, así que el hecho de que en el contrato se describan algunas de ellas no es inocuo y ayuda a incluirla entre las responsabilidades del arrendatario”. Es importante recordar que si en el contrato se incluyen pactos que modifican lo especificado por la Ley de Arrendamientos Urbanos en perjuicio del inquilino o subarrendatario, se considerarán nulos en base a lo dicho en el artículo 6 de la LAU.
3.- Qué pasa si se necesita una reparación urgente
En el punto 3 del artículo 21 la LAU se indica que el inquilino “en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las [reparaciones] que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”.
Y también se indica en el punto 2: “Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.”
4.- Qué debe hacer un inquilino cuando necesite una reparación
Debe comunicarle al casero la avería de acuerdo a lo expuesto en el artículo 21.3 de la LAU: “El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.”
5.- Qué se debe hacer si el casero no asume las reparaciones que le corresponden
Lo primero: hay que negociar. Se debe hablar de forma reposada y tranquila con el casero para hacerle ver que debe asumir la reparación y que de esa forma está conservando la habitabilidad de la vivienda. Si no se consigue nada, se debe pasar a hacer todas las comunicaciones por escrito y de forma fehaciente. Lo mejor es enviar un burofax en el que se le pide la reparación y se le exige que asuma su coste de acuerdo a lo establecido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. En el burofax se debe adjuntar también el informe del técnico en el que se detalla la reparación y da los argumentos necesarios para justificar que sea el casero quien deba hacer la reparación: antigüedad, infraestructura de la casa, mantenimiento del inmueble …
Si el casero no responde, el inquilino tiene argumento para pedir la resolución del contrato al casero en base a lo estipulado en el artículo 27.3.A: “El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.” Eso sí, si el casero no acepta al solicitud de resolución, el inquilino deberá acudir a los tribunales para argumentarla y el juez decidirá.