Ha empezado una nueva legislatura en Catalunya, en la que el PSC gobernará en solitario. Sin embargo, necesitará el apoyo de otras formaciones políticas para aprobar las principales leyes del mandato. Por este motivo, el PSC ha establecido unos Acuerdos de Gobierno con Esquerra Republicana de Catalunya y los Comunes, lo que ha permitido tanto la investidura del Presidente de la Generalitat como la definición de una lista de compromisos políticos que tendrán que cumplirse.

A continuación, reproducimos el resumen que han preparado los servicios jurídicos de la Cámara de Barcelona sobre los pactos de gobierno que se refieren a la vivienda y la fiscalidad derivada de esta materia.

Acuerdos de gobierno entre el PSC y Comunes

Estas dos formaciones han acordado que el nuevo gobierno de la Generalitat debe tener la vivienda como máxima prioridad. Para poder alcanzar el objetivo, han consensuado los siguientes pactos:

La puesta en marcha de un programa urgente de fomento de la vivienda protegida. Este programa promoverá la construcción de 50.000 pisos nuevos entre 2024 y 2030, lo que incrementará la oferta de este tipo de viviendas. Del total de estas viviendas, INCASÒL deberá promover 15.000 viviendas en los próximos 4 años.

La ampliación del parque público de alquiler en 5.000 viviendas durante los próximos 4 años, mediante la compra por tanteo y retracto. Para ello, se destinarán 350 millones de euros. Para que la Administración tenga más opciones para ejercer los derechos de tanteo y retracto, se ampliará este derecho a las viviendas de los Grans Tenidors.

La creación de un “Servicio de Intervención en procesos de pérdida de la vivienda habitual”.

El impulso de la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para que las limitaciones que se incluyen en el texto legal como el precio regulado o las actualizaciones anuales limitadas, se apliquen también a los contratos de temporada o de habitaciones . Así pues, la duración máxima de un contrato de temporada será de 6 meses y, además, el arrendatario podrá cancelar el contrato un mes después de la firma del mismo, siempre que lo notifique con 10 días de antelación .

Se mantendrá la vigencia del Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, en relación al régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico (Sumisión de las viviendas de uso turístico al régimen de licencia urbanística previa, en municipios con problemas de acceso a los viviendas y en aquellas donde exista una alta concentración de viviendas de uso turístico).

Los Ayuntamientos contarán con los mecanismos necesarios para desarrollar planes urbanísticos especiales y regular así la cantidad y el procedimiento para obtener la licencia para tener alquileres de temporada como actividad económica.

La aprobación del régimen sancionador para el incumplimiento de la regulación del precio de los alquileres previsto en la ley estatal por el Derecho a la Vivienda.

El estudio de la aplicación de un impuesto contra la especulación.

La prórroga de las calificaciones de vivienda de protección en las zonas de mercado residencial tensionado, a fin de que no pierdan esta condición mientras dure la situación de emergencia residencial.

La lucha contra la vivienda vacía, especialmente de Grandes Tenedores, aprobando un Registro de Grandes Tenedores.

La rehabilitación de 150.000 viviendas en 7 años para incorporarlas al parque de vivienda protegida.

El impulso del plan nacional por la erradicación del amianto, así como un plan de revisión integral de la seguridad estructural y condiciones de habitabilidad de viviendas y edificios de protección oficial construidos antes de 1.980.

El impulso de un pacto por un nuevo modelo turístico que tenga una nueva fiscalidad que aumente el retorno al territorio, vele por los usos vecinales y no impacte en el derecho a la vivienda.

El estudio sobre la capacidad de carga turística del país.

El mantenimiento de los impuestos de sucesiones y patrimonio.

Acuerdos de gobierno entre PSC y ERC

La Generalitat gestionará, recaudará, liquidará e inspeccionará todos los impuestos soportados en Cataluña, a través de la Agencia Tributaria de Cataluña.

El mantenimiento de los impuestos de sucesiones y patrimonio.

La puesta en marcha de un programa urgente de fomento de la vivienda protegida para construir 50.000 pisos nuevos entre 2024 y 2030.

La creación de un programa de rehabilitación de viviendas para incrementar el parque de alquiler asequible y social 2024-2030.

La aplicación de la ley estatal por el Derecho a la Vivienda, en especial, el Índice de Referencia de precios de los alquiler

El impulso de la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, así como de las viviendas de uso turístico.

Además, ambas formaciones políticas se han comprometido a impulsar la tramitación de las siguientes leyes a lo largo del primer año de legislatura:

La ley para garantizar los derechos de los consumidores en materia de titularizaciones hipotecarias y crediticias.
La ley para la erradicación del amianto en Cataluña.

FUENTE: https://www.cambrapropietatgirona.com/com-afectaran-als-propietaris-dimmobles-els-acords-de-govern-en-materia-dhabitatge-per-a-la-nova-legislatura-a-catalunya/

¿Está dispuesto a vender una vivienda en Girona y quiere saber cuánto tendrá que pagar de Plusvalía Municipal?

¡Le contamos cómo calcularlo a continuación!

Vender una vivienda en Girona y hacerse cargo de la Plusvalía Municipal, un deber ineludible

Son numerosas las operaciones de compraventa que hemos llevado a cabo en nuestra inmobiliaria de Girona desde nuestros inicios. Un largo recorrido que nos ha permitido contar con la experiencia y con los conocimientos necesarios para poder asesorar y resolver las dudas de nuestros clientes. Como, por ejemplo, el que les surge a la mayoría de los propietarios que venden su inmueble: ¿cuánto debo pagar de Plusvalía Municipal en Girona?

Empezaremos por aclarar qué es la Plusvalía Municipal. Pues bien, se trata de un impuesto de carácter local que hace referencia al incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Se conoce también como IIVTNU y es uno de los tributos cuyo valor depende exclusivamente de los ayuntamientos.

Son tres los criterios sobre los que se basa su cálculo:

1. El valor catastral del suelo del inmueble

Se trata de una cifra marcada por el catastro y que viene especificada en el último recibo del IBI. También se puede consultar en la página web de la Sede del Catastro.

2. El total de años que se ha tenido la vivienda en propiedad

Como se trata de un tributo que calcula el incremento de valor a lo largo de los años, uno de los factores que se tienen en cuenta es el número de años que el propietario ha sido dueño de la vivienda.

A este valor se le aplica un coeficiente multiplicador de incremento que fija el ayuntamiento; que posteriormente se deberá multiplicar por el valor catastral del suelo.

El porcentaje fijado por el Ayuntamiento de Girona es el siguiente:

• De 1 a 5 años: 3,7%
• Hasta los 10 años: 3,5%
• Hasta los 15 años: 3,2%
• Hasta los 20 años: 3%

Como resultado, obtendremos la base imponible del tributo.

3. El porcentaje de tributo aplicado por el ayuntamiento de la localidad

Únicamente hará falta hacer una última operación.

A la base imponible se deberá aplicar el porcentaje de tributo que define la localidad donde se encuentra el inmueble. Este porcentaje, por Ley, nunca puede superar el 30%.

El plazo para poder liquidar este impuesto es de 30 días desde el día en el que se ha firmado la venta.

Si estas pensando en vender o alquilar contacta con nosotros al 972483910, y te asesoraremos en todo el proceso

Hacerse propietario de un inmueble no es una decisión que se tome a la ligera. Conlleva un proceso lento y detallado tanto a nivel interno como externo. Por ello, nos gustaría acompañarte en este transcurso, proporcionándote toda la información que deberás tener en cuenta si estás pensando embarcarte en esta aventura.

Recursos financieros necesarios para comprar una casa

El primer paso y requisito fundamental si deseas comprar una casa, es contar con un fondo monetario suficiente. No podemos plantearnos comprar una vivienda sin ahorros. Pero realmente, ¿Qué cantidad de dinero nos hace falta para comprar una casa? 

En España, se estima que es necesario contar con el 20% del valor total de la casa para poder solicitar una hipoteca. A demás, debemos contar con los gastos variables que supone mantenerla, como la luz, el agua o el gas. Se recomienda un ahorro de entre el 10 y el 15% destinado a estos gastos. Por lo que finalmente y estableciendo el porcentaje final, lo ideal sería contar con el 35% de su valor.

Determinar la cantidad aproximada que podríamos permitirnos gastar en la compra de nuestro inmueble, no parece tarea fácil. En todo caso, para hacerte una idea aproximada, hay que tener en cuenta múltiples factores:

• el lugar
• los ahorros aportados
• los ingresos netos mensuales
• entre otros

Comprar una casa con hipoteca

Ser propietario de un hogar sin solicitar previamente una hipoteca, es algo verdaderamente complicado. Se deberán dar una serie de circunstancias en las que se identifique al sujeto comprador, como solvente en su totalidad.

La mejor alternativa en estos casos será solicitar una hipoteca. Deberemos buscar la opción más beneficiosa que se adapte a nuestras necesidades entre las diferentes entidades bancarias, teniendo en cuenta factores como el tipo de interés o el plazo en años.

Cosas a tener en cuenta al comprar una casa

Antes de comprar un inmueble, deberemos elegir y tener en mente el tipo de vivienda que deseamos, su antigüedad y el lugar o las características que se aplican a nuestras necesidades.

Tipos de viviendas

Uno de los puntos claves a la hora de eligir una casa para comprar, es tener clara la utilidad que le vamos a dar a nuestro nuevo domicilio. Para comenzar, clasificaremos si se trata de una primera vivienda o residencia habitual, o de una segunda vivienda o temporal.

• Primera vivienda o habitual:

Probablemente, en estos casos busquemos un lugar estable, cerca de nuestro entorno y lugar de trabajo. Será fundamental tener próximo a la zona, al menos, servicios de primera necesidad.

• Segunda vivienda o temporal:

Se tiende a encontrar un entorno alejado de la residencia habitual. Es importante considerar qué periodos del año pasaremos en este lugar, ayudándonos a seleccionar las características que mejor se asocien a las necesidades de cada momento.  

Antigüedad de la vivienda

• Comprar una casa de obra nueva:

Si optamos por una vivienda de obra nueva, seguramente el importe a desembolsar será mayor. Deberás contar con posibles imprevistos, como la demora en el periodo de entrega o desperfectos de construcción. Sin embargo, tienes la certeza de ser el primer y único propietario, con el añadido de estrenar un domicilio totalmente nuevo.

• Comprar una casa de segunda mano:

Si tu elección ha sido comprar una casa de segunda mano, existe una gran probabilidad de tener que aplicar parte de recursos en realizar reforma. Al menos, dar una capa de pintura. De todas formas, esta será sin duda una opción más económica. Cuentas con la seguridad de poder verificar su estado y calidad previamente a la mudanza.

Lugar y características

Comprar una casa es una inversión a largo plazo, por lo que deberemos estar seguros de su localización y los beneficios que deseamos obtener.

Lugar:

• Pueblo o ciudad.
• Costa o interior.
• Norte o sur.

Características:

• Piso o chalé.
• Número de habitaciones.
• Número de baños.
• Otros: piscina, terraza, pista de pádel,…

Cada uno de estos requisitos incidirá en la variación del precio, estableciendo una relación exponencial.

Documentos fundamentales antes de comprar una casa

A continuación, te resolvemos una de las preguntas más frecuentes numerándote los documentos necesarios que se deben solicitar antes de comprar una vivienda. 

Documentos obligatorios para vender una casa

Existen una serie de documentos que, por ley, son obligatorios que el vendedor presente a la hora de vender su propiedad:

• Certificado energético
• Cédula de habitabilidad
• Certificado de final de obra
• Certificado de libre de deudas: con Hacienda, con el ayuntamiento y con la comunidad de propietarios 

Documentos no obligatorios para vender una casa

Por el contrario, podemos destacar también, una serie de documentos no obligatorios pero que nunca está de más pedirlos cuando vayamos a comprar un inmueble:

• Nota simple
• Inspección Técnica el Edificio
• Estatutos de la comunidad de propietarios
• Recibo del pago del IBI

Recibimos consultas de caseros e inquilinos sobre a quién le toca reparar la lavadora que se ha roto, o cambiar la instalación vieja de la luz o sustituir la caldera de gas o poner persianas nuevas que ni bajan, ni suben o pintar el piso o … Y las respuestas de los expertos son muchas y variadas porque, a pesar de que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 contempla la cuestión en su artículo 21, se le escapa muchos matices imposibles de cubrir porque la realidad es siempre más complicada que la teoría. Para aclarar la cuestión voy a echar mano de varias fuentes veteranas en temas de arrendamiento.

Partimos de este supuesto: el casero tiene que realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda que sean necesarias para mantener su habitabilidad excepto en dos casos: que haya sido el inquilino o sus invitados o subarrendatarios quienes hayan causado el daño o que se trata de una ‘pequeña’ reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

1.- Qué reparaciones debe pagar el casero
De acuerdo al artículo 21.1 de la LAU de 1994: “El arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil*. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28**.”

“*Código Civil
Artículo 1563
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Artículo 1564
El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.”

“**LAU 1994
Artículo 28. Extinción del arrendamiento

El contrato de arrendamiento se extinguirá , además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:

a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.

b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.”

Esto quiere decir que si la instalación de luz es viejísima y se tiene que cambiar porque se funden las bombillas o salta el automático, el casero debe asumir el gasto. Si los electrodomésticos dejan de funcionar porque ya han agotado su vida activa, el casero debe reponerlos. También hay que tener en cuenta que la pintura de las paredes y el barniz del suelo se deterioran con el uso e incluso con el mero paso del tiempo aunque la vivienda permanezca vacía, por lo que el inquilino sólo debe responder cuando ha hecho algo más que pisar.

2.- Qué reparaciones debe pagar el inquilino
De acuerdo al artículo 21.4 de la LAU de 1994: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”

Si el inquilino rompe un ventanal, se le cae la vajilla, no usa bien los electrodomésticos, destroza la tarima flotante con sus tacones … debe asumir el coste de su reparación o reposición. El inquilino debe pagar las pequeñas reparaciones de la nevera o la lavadora pero no sustituirlas cuando es más barato que arreglarlas. La frontera entre pequeña reparación (inquilino) y reparación de conservación o mantenimiento (casero), a veces es muy difusa y ahí empieza el conflicto entre las partes: “constantemente se discute acerca de qué es una reparación “pequeña”, así que el hecho de que en el contrato se describan algunas de ellas no es inocuo y ayuda a incluirla entre las responsabilidades del arrendatario”. Es importante recordar que si en el contrato se incluyen pactos que modifican lo especificado por la Ley de Arrendamientos Urbanos en perjuicio del inquilino o subarrendatario, se considerarán nulos en base a lo dicho en el artículo 6 de la LAU.

3.- Qué pasa si se necesita una reparación urgente
En el punto 3 del artículo 21 la LAU se indica que el inquilino “en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las [reparaciones] que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”.

Y también se indica en el punto 2: “Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.”

4.- Qué debe hacer un inquilino cuando necesite una reparación
Debe comunicarle al casero la avería de acuerdo a lo expuesto en el artículo 21.3 de la LAU: “El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.”

5.- Qué se debe hacer si el casero no asume las reparaciones que le corresponden
Lo primero: hay que negociar. Se debe hablar de forma reposada y tranquila con el casero para hacerle ver que debe asumir la reparación y que de esa forma está conservando la habitabilidad de la vivienda. Si no se consigue nada, se debe pasar a hacer todas las comunicaciones por escrito y de forma fehaciente. Lo mejor es enviar un burofax en el que se le pide la reparación y se le exige que asuma su coste de acuerdo a lo establecido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. En el burofax se debe adjuntar también el informe del técnico en el que se detalla la reparación y da los argumentos necesarios para justificar que sea el casero quien deba hacer la reparación: antigüedad, infraestructura de la casa, mantenimiento del inmueble …

Si el casero no responde, el inquilino tiene argumento para pedir la resolución del contrato al casero en base a lo estipulado en el artículo 27.3.A: “El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.” Eso sí, si el casero no acepta al solicitud de resolución, el inquilino deberá acudir a los tribunales para argumentarla y el juez decidirá.

Descubre todas las claves para alquilar una habitación de tu piso. Tanto si eres propietario, como si eres inquilino, en la siguiente guía te contamos todo lo que deberías saber para alquilar una habitación de forma legal, sus ventajas y sus inconvenientes, cómo se declara y cómo se redacta el contrato de alquiler.  

Ventajas

En general, el nivel de morosidad es menor en el caso del alquiler de habitaciones. Sobre todo si se trata de estudiantes que reciben ayuda económica de sus padres.

Alquilar habitaciones permite una renovación de contratos más frecuente.

La demanda de alquiler por habitaciones es mayor sobre todo al inicio de periodos de estudios (septiembre / octubre).

Inconvenientes

Si una habitación queda vacía, es el arrendador quien debe asumir el coste, y no el resto de arrendatarios de las otras habitaciones.

Si eres inquilino de un piso y lo que quieres hacer es “subarrendar”, debes contar con el consentimiento del propietario. De lo contrario, podrían rescindirte el contrato y/o pedirte una compensación por los beneficios obtenidos del subarriendo.

Cómo se regula el alquiler de habitaciones

El arrendamiento de habitaciones se regula en el Código Civil y no por la LAU como en el caso de las viviendas. Ello implica que no existe derecho a prórroga forzosa como en el caso del alquiler total de una vivienda. Es decir, que la duración de un alquiler de habitación será exactamente la que figure en el contrato.

También significa que si no se estipula lo contrario en el contrato de arrendamiento de habitación, el inquilino puede subarrendar la misma, sin necesidad de autorización del propietario/arrendador. Y que si se vende la vivienda, el contrato de alquiler de la habitación queda automáticamente extinguido. El arrendatario de una habitación tiene, en este caso, menos derechos que el arrendatario de una vivienda en su totalidad. Tampoco tiene preferencia en la adquisición de dicha vivienda.

Cómo se declara el alquiler de una habitación

El arrendador debe declarar a Hacienda, en todos los casos, los beneficios que obtiene del arrendamiento de una o varias habitaciones. Pero podrá deducirse en la Declaración de la Renta de las Personas Físicas las siguientes cantidades:

Un 100% en el caso de arrendatarios entre 18 y 30 años y unos ingresos netos superiores al valor del Iprem.

Un 60% en el caso de arrendatarios mayores de 30 años y/o con ingresos netos menores al valor del Iprem, y contrato con fecha posterior al 1 de enero de 2011.

Un 50% en el caso de arrendatarios mayores de 30 años y/o con ingresos netos menores al valor del Iprem, y contrato con fecha anterior al 1 de enero de 2011.

Si el propietario ya desgrava su hipoteca de la vivienda en la Declaración de la Renta, el valor de la desgravación disminuirá al alquilar habitaciones. En cambio, el inquilino de una habitación no puede desgravarse nada de su Declaración de la Renta ya que no se considera “alquiler de vivienda habitual”.

Modelo de contrato de alquiler con opcion a compra

Para redactar un contrato de alquiler de habitaciones, hay que ser lo más específicos posible e incluir todos los detalles referentes al precio, el método de pago, la habitación exacta y los servicios a los que tiene derecho el inquilino o si se incluyen o no los suministros en el precio. Conviene que un profesional revise el contrato antes de ser firmado por ambas partes.

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